Lexique
Retrouvez toutes nos définitions pour devenir incollable sur les SCPI et l’investissement immobilier.
Le lexique des SCPI et de l'investissement immobilier
A
Agrément :
Agrément Société de gestion de portefeuille (SGP) : Pour pouvoir exercer une activité de gérant pour compte de tiers, les sociétés de gestion doivent obtenir un agrément auprès de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Pour délivrer son agrément, l’AMF vérifie que la société dispose des moyens et compétences nécessaires à ses missions. Elle s’assure également de la mise en place et du respect des règles prévues en matière de conformité, de contrôle interne, de déontologie et de contrôle des risques. Agrément Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) : Pour pouvoir être commercialisée, la SCPI doit d’abord avoir été agréée par l’AMF. L’agrément peut être retiré par l’Autorité des Marchés Financiers quand celle-ci estime que les conditions ne sont plus remplies.
Acompte sur dividende :
Le dividende d’une SCPI est versé sous forme de 4 acomptes à la fin de chaque trimestre. Ces acomptes forment le revenu effectivement distribué aux associés.
Arbitrage :
Acte qui consiste à céder un actif immobilier pour en acquérir un autre. La politique d’arbitrage a pour objectif de rajeunir ou de recentrer le patrimoine immobilier d’une SCPI.
AMF (Autorité des Marchés Financiers) :
Organisme public indépendant de contrôle et de médiation ayant pour mission de veiller à la protection de l’épargne, à l’information des investisseurs et au respect des règles établies.
ASPIM (Association des Sociétés de Placement Immobilier) :
L’ASPIM est une association dite « loi 1901 » qui réunit les sociétés de gestion de plus d’une centaine de SCPI et OPCI. Elle a pour objectif de les représenter et promouvoir leurs intérêts auprès des pouvoirs publics et l’AMF.
Assemblée Générale :
Assemblée Générale Ordinaire : Elle réunit annuellement les associés des SCPI pour l’approbation des comptes, l’élection des membres du conseil de surveillance, du commissaire aux comptes, de l’expert immobilier. Assemblée Générale Extraordinaire : Elle prend des décisions qui modifient les statuts, telles que l’augmentation ou la réduction du capital social, la prolongation de la durée de vie de la SCPI ou sa dissolution anticipée.
Augmentation de capital :
Opération financière consistant à augmenter le montant du capital social d’une SCPI. Elle est soumise au vote des associés réunis en assemblée générale. L’augmentation de capital ne concerne que les SCPI à capital fixe.
Associé :
Personne physique ou morale porteuse de parts de SCPI.
B
Bulletin d’information trimestriel :
Document récapitulatif de l’activité trimestrielle de la SCPI. Il est publié quatre fois par an.
C
(SCPI à) Capital fixe :
Forme juridique d’une SCPI dans laquelle le capital évolue a tout moment en fonction des retraits et des souscriptions de parts.
(SCPI à) Capital variable :
Forme juridique d’une SCPI dans laquelle le capital évolue à tout moment en fonction des souscriptions de parts.
Capital social :
Montant correspondant au nombre de parts émises depuis l’origine de la société multiplié par la valeur nominale de la part.
Capitalisation :
Valeur totale de toutes les parts. Elle se calcule en multipliant le nombre de parts par le prix de la part.
Collecte brute :
Correspond au montant cumulé des souscriptions et des achats enregistrés par les sociétés de gestion pour procéder à une augmentation du capital, ou pour assurer la contre partie des ventes et des retraits sur le marché des parts.
Collecte nette :
Correspond à la collecte brute déduction faite des retraits (ventes) réalisée par les souscripteurs.
Commissaire aux comptes :
Nommé par l’assemblée générale ordinaire pour une durée de 6 ans, il a pour mission de contrôler et certifier les documents comptables de la SCPI ainsi que les conventions conclues entre les dirigeants de la société de gestion et la SCPI.
Commission de souscription :
Les frais de souscription sont inclus dans le prix d’achat de la part. Fixés dans les statuts, ils varient entre 5 et 12% environ.
Confrontation :
Le prix de la part s’établit par confrontation. C’est une transaction, généralement mensuelle, entre les vendeurs et les acquéreurs de parts de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire. Les ordres d’achat et de vente (prix, quantité) sont inscrits pendant une période déterminée dite d’enregistrement.
Conseil de surveillance :
Représente les associés des SCPI auprès de la société de gestion. Composé de 7 à 12 membres, élus par l’Assemblée Générale. Son rôle est de contrôler l’activité de la Société de Gestion.
D
Délai de jouissance :
Correspond au décalage entre la date de l’achat des parts de la SCPI et la date à laquelle les parts commencent à donner des revenus. Ce délai de jouissance peut aller de 1 à 5 mois.
Démembrement de propriété :
Division de la pleine propriété en deux parties. Le nu-propriétaire détient la propriété des parts de la SCPI. L’usufruitier perçoit les revenus des parts.
Dépositaire :
Depuis l’application de la directive AIFM, les SCPI doivent obligatoirement avoir recours à un dépositaire. Son rôle est de conserver les actifs, de contrôler le calcul de la valeur des parts et de la régularité des décisions prise par la société de gestion ainsi que le suivi du passif.
Directive AIFM :
Directive européenne destinée à accroître la transparence des gestionnaires de FIA (Fonds d’Investissement Alternatifs) et à réguler les principales sources de risques.
Dividende :
Part du résultat distribué par une société pour rémunérer ses associés. Il est voté par l’Assemblée Générale. Il comprend les revenus locatifs provenant du parc immobilier, les revenus financiers provenant des placements de la trésorerie et un éventuel report à nouveau.
DVM :
Depuis le 1er juillet 2012, la notion de « Rendement » a été remplacée par celle de « Taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM). « Il se calcule par la division du dividende brut avant prélèvements de l’année « n » par le prix de la part acquéreur moyen de la même année.
E
Expertise immobilière :
Chaque immeuble du patrimoine immobilier de la SCPI doit être expertisé tous les 5 ans. Un expert externe en évaluation nommé par l’assemblée générale ordinaire, pour une durée de 5 ans est chargé d’actualiser cette expertise chaque année. Il en découle la valeur vénale de la SCPI.
F
Frais de gestion :
Commission perçue par la société de gestion en rémunération de la gestion de la SCPI. Cette commission correspond à un pourcentage annuel des revenus locatifs de la SCPI.
G
Gré à gré :
Désigne les échanges de parts de SCPI réalisés directement entre particuliers, sans l’intervention de la société de gestion de la SCPI.
I
IEIF (Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière) :
Organisme d’étude et de recherche indépendant sur les marchés et les produits d’épargne immobiliers français et européens.
Immobilier d’entreprise :
Cette notion est née du développement de l’immobilier tertiaire dans les années 1970. L’immobilier d’entreprise comprend : les bureaux, les locaux d’activités ou ateliers, les entrepôts, les bâtiments industriels, les commerces ou boutiques, les grandes surfaces commerciales.
L
LTV – Loan To Value :
La LTV est un ratio d’endettement. Il se calcule en rapportant le montant d’un emprunt à la valeur du bien acquis grâce à cet emprunt et/ou de l’actif donné en garantie de l’emprunt. Il mesure ainsi, au moment n, le niveau d’endettement d’un emprunteur au regard de la valeur vénale de ses actifs immobiliers. Plus ce ratio est élevé, plus le risque de l’emprunt est important.
M
Marché des parts :
lieu de création ou d’échange des parts de SCPI
Marché primaire :
Marché des parts nouvelles offertes à la souscription à l’émission (SCPI à capital variable) ou lors d’une augmentation de capital (SCPI à capital fixe).
Marché secondaire :
Le marché secondaire est le marché des transactions des parts organisé par les sociétés de gestion de SCPI. Ce marché s’organise différemment selon que la forme juridique du capital de la SCPI.
Pour les SCPI à capital fixe, le marché secondaire est commandé par un carnet d’ordres tenu par la société de gestion.
Pour les SCPI à capital variable, le marché secondaire est régi sous la forme d’un rachat de parts compensé par une émission de part à un prix fixé par la société de gestion à plus ou moins 10% autour de la valeur de réalisation.
Mutualisation :
Le patrimoine d’une SCPI est composé de nombreux biens immobilier. Le risque locatif est ainsi « mutualisé » car il est réparti sur un grand nombre d’immeubles et de locataires. En conséquence, le départ d’un locataire aura un impact limité sur le revenu locatif global et sur le revenu distribué aux associés.
N
Nantissement :
Lors de l’acquisition de parts de SCPI à crédit, le nantissement des parts constitue la garantie sur le prêt accordé par l’établissement prêteur. L’acheteur reste propriétaire des parts et continue à en percevoir les revenus.
Note d’information :
Document visé par l’AMF et obligatoirement remis à toute personne souhaitant acquérir des parts de SCPI. Il renseigne sur le fonctionnement de la société, sa stratégie d’investissement, les conditions d’achat et de vente de parts…
P
Parts en attente de cession :
Parts ayant fait l’objet d’un ordre de vente, mais dont la transaction n’a pas eu lieu faute d’acheteur au prix demandé.
Performance globale :
La performance globale d’une part de SCPI est égale au rendement de la part augmenté de l’évolution du prix de la part. Cette notion n’est plus applicable aux SCPI depuis le mois de juillet 2012 (AMF).
Prime d’émission :
Différence entre le prix de souscription actuel d’une part et sa valeur nominale. Son évolution est destinée à préserver l’égalité entre anciens et nouveaux associés.
Prix de souscription :
Il s’agit de la valeur d’achat d’une part de SCPI sur le marché primaire (SCPI à capital variable).
Prix acquéreur :
Prix d’achat d’une part de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire. Précisément, il s’agit du dernier prix d’exécution fixé augmenté des frais.
Prix de retrait :
Prix de vente d’une part pour une SCPI à capital variable. C’est le prix net vendeur d’une part de SCPI.
Prix d’exécution :
Prix de vente d’une part de SCPI à capital fixe sur le marché secondaire. Il s’entend net des frais : droits d’enregistrement et de la commission de souscription. Le prix d’exécution résulte de la confrontation des ordres de vente et d’achat inscrits sur le registre d’ordres. Il remplace le « prix de cession conseillé » abrogé par la loi du 9 septembre 2001. La confrontation doit avoir lieu périodiquement.
Provision pour gros entretien (PGE) :
Alimentée chaque année par prélèvement d’un pourcentage des loyers. Elle permet de financer le plan d’entretien du patrimoine.
Provisions pour créances douteuses :
Provision permettant de couvrir la SCPI contre un risque locatif identifié.
R
Rapport annuel :
Document établi à chaque fin d’exercice, contenant le rapport de gestion ainsi que les projets de résolutions. Il présente également le bilan et le compte de résultat de la SCPI pour l’exercice.
Registre des ordres :
Tenu par la Société de Gestion, il recense par date tous les ordres d’achat et de vente reçus, soit directement, soit par l’intermédiaire d’un prestataire de services.
Rendement Global Immobilier (RGI) :
Il permet une meilleure comparaison entre les SCPI et les autres véhicules immobiliers, tels que les OPCI ou les SCI. Il est égal à l’addition du taux de distribution et de la variation de la valeur de réalisation de la part de la SCPI au cours de l’exercice. Il donne donc une vision assez complète des gains, en rendement et en capital, réalisés par les souscripteurs de ces véhicules sur une année donnée.
Report à Nouveau (RAN) :
Partie du résultat d’une SCPI non distribuée sous forme de dividende et affectée en réserve. Il peut être intégré aux réserves ou utilisé les années suivantes pour verser un dividende.
S
S.C.P.I. :
Société Civile de Placement Immobilier dont l’objet est d’investir dans le secteur immobilier. La SCPI peut être investie en Immobilier d’Entreprise (SCPI de rendement) ou en Immobilier Résidentiel (SCPI fiscale).
Société de Gestion :
Crée, gère et développe des SCPI. Elle intervient dans plusieurs domaines : les investissements et les arbitrages du patrimoine immobilier, la gestion locative, l’information des associés et la tenue du marché des parts.
Statuts :
Document légal fixant les caractéristiques (dénomination, siège social, capital, etc.) et les modalités de fonctionnement de la SCPI. Une copie des statuts de la société est remise à l’épargnant avant toute souscription de parts de SCPI.
T
Taux de Rendement Interne (TRI) :
Mesure de la rentabilité d’un investissement sur une période donnée (le plus souvent 5,10 et 15 ans) en tenant compte du prix d’acquisition, des revenus perçus et de la valeur de retrait au 31 décembre.
Taux de Distribution (TD) :
Le taux de distribution se calcule en divisant les dividendes bruts, avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé en France ou à l’étranger (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values réalisées) versés pendant l’année N par le prix de part au 1er janvier de l’année N. Ce calcul est valable pour les SCPI à capital variable. Pour les SCPI à capital fixe, l’ensemble est à diviser par le prix de part acquéreur moyen de l’année N-1.
Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) :
Le TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché) est remplacé à compter du 1er janvier 2022 par le Taux de Distribution. Indicateur clé de la performance d’une SCPI. Division du dividende brut avant prélèvements versé au titre de l’année N (y compris les acomptes exceptionnels et quote part de plus-values distribuées) par le prix acquéreur moyen pondéré de l’année N.
Taux d’Occupation Financier (TOF) :
Expression de la performance locative de la SCPI. Il se détermine par la division du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que les indemnités compensatrices de loyers par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué.
Taux Occupation Physique (TOP) :
Le TOP se détermine par la division de la surface cumulée des locaux occupés par la surface cumulée des locaux détenus par la SCPI.
V
Valeur comptable :
Elle apparait dans l’état du patrimoine sous le terme de « valeurs bilancielles ». Elle comprend les immobilisations locatives, les autres actifs et les dettes. Les immobilisations locatives y sont comptabilisées à leur coût historique.
Valeur IFI :
L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) remplace l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Il s’agit d’un impôt s’appliquant sur le patrimoine immobilier net imposable des contribuables français. La valeur à prendre en compte pour l’Impôt sur la Fortune immobilière des parts de SCPI varie selon qu’il s’agisse des SCPI à capital fixe ou à capital variable. Cette valeur est communiquée à l’associé par la société de gestion sur le bulletin d’information ainsi que sur le rapport annuel.
Valeur de retrait :
Dans le cadre des SCPI à capital variable, cela correspond au prix de souscription de la part au jour du retrait diminué des frais de souscription.
Valeur vénale :
Elle résulte des expertises du patrimoine immobilier (situations locative, technique et de marché). En pratique, une expertise approfondie est réalisée tous les cinq ans. Les autres années, la valeur vénale est actualisée par l’expert.
Valeur de réalisation :
Elle correspond à la somme de la valeur vénale des immeubles et de la valeur nette des autres actifs non immobiliers de la SCPI, sous déduction des dettes de la société.
Valeur de reconstitution :
Elle correspond à la valeur de réalisation à laquelle s’ajoute les frais et droits que devrait supporter la SCPI dans le cas où elle achèterait les mêmes immeubles.
Valorisation :
Évolution de la valeur des parts d’une société liée aux valeurs d’expertise successives de ses actifs immobiliers.
VPM :
Variation du prix moyen acquéreur de la part = (Prix de la part acquéreur moyen pondéré de l’année N – Prix de la part acquéreur moyen pondéré de l’année N-1) ÷ Prix de la part acquéreur moyen pondéré de l’année N-1.
W
Walb :
Durée résiduelle moyenne des baux jusqu’aux prochaines échéances.
Walt :
Durée résiduelle moyenne des baux jusqu’à l’échéance des baux.
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